Khu Kỳ Hòa quy hoạch nhà ở cao 45 tầng, gắn tuyến metro số 2

Tuyến metro số 2 Bến Thành – Tham Lương đang kéo theo làn sóng điều chỉnh quy hoạch tại nhiều khu đất nội thành cũ của TP HCM. Tại phường Hòa Hưng (quận 10 cũ), khu đất số 238 đường 3 Tháng 2 rộng khoảng 8,2 ha – được biết đến với tên gọi khu Kỳ Hòa – đang được rà soát điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, chuyển từ chức năng thương mại dịch vụ sang tổ hợp nhà ở cao tầng.

Theo thông báo lấy ý kiến cộng đồng số 428/VP-TB ngày 1/10/2026 của UBND phường Hòa Hưng, phương án quy hoạch mới của khu Kỳ Hòa dự kiến gồm khoảng 7 block chung cư, cao tối đa 45 tầng, với quy mô dân số khoảng 10.000 người.

Lịch sử quy hoạch khu đất Kỳ Hòa qua hơn một thập kỷ

Khu đất Kỳ Hòa từng được quy hoạch làm công viên Hồ Kỳ Hòa 1 từ nhiều thập kỷ trước, khi còn thuộc phường 12 cũ. Năm 2012, UBND TP HCM ban hành Quyết định 6011/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung quận 10 đến năm 2020, chuyển chức năng khu đất từ công viên cây xanh sang trung tâm phát triển hỗn hợp gồm tài chính, thương mại dịch vụ, căn hộ cho thuê và khách sạn. Cùng thời điểm, sân bi sắt đạt chuẩn quốc gia rộng khoảng 8.000 m² tại đây được di dời sang khu công viên C30.

Quy hoạch phân khu 1/2000 của khu dân cư phường 12 sau đó được phê duyệt tại Quyết định 4650/QĐ-UBND ngày 28/8/2013, rồi điều chỉnh tại Quyết định 5014/QĐ-UBND ngày 25/11/2019, trong đó lô đất ký hiệu II-38 được xác định chức năng thương mại dịch vụ. Sau hơn 12 năm, Viện Quy hoạch và Kiến trúc đô thị – đơn vị tư vấn – đánh giá quy hoạch cũ không còn phù hợp, lô II-38 có hệ số sử dụng đất thấp và công trình xuống cấp. Đây là tiền đề để đơn vị tổ chức lập quy hoạch đề xuất chuyển một phần quỹ đất sang tổ hợp nhà ở cao tầng.

Diện tích và cơ cấu sử dụng đất theo đề xuất mới

Theo bản thuyết minh tổng hợp lập tháng 9/2026, khu đất Kỳ Hòa có diện tích khoảng 8,27 ha, trong khi một số tài liệu trước đó ghi nhận khoảng 8,2 ha. Đất ở chung cư chiếm hơn 4,2 ha, tương đương khoảng 51% tổng diện tích, cho thấy định hướng ưu tiên chức năng nhà ở thay vì thương mại dịch vụ thuần túy như quy hoạch cũ. Phần diện tích còn lại dành cho hạ tầng xã hội, không gian công cộng, cây xanh và một số chức năng thương mại dịch vụ hỗ trợ.

Chỉ tiêu	Số liệu dự kiến
Diện tích khu đất	khoảng 8,2 – 8,27 ha
Đất ở chung cư	hơn 4,2 ha (khoảng 51%)
Số block chung cư	khoảng 7 block
Chiều cao mỗi block	khoảng 40 tầng, tối đa 45 tầng
Dân số dự kiến	khoảng 10.000 người

Khu đất nằm giữa các trục đường 3 Tháng 2, Lê Hồng Phong, Cao Thắng nối dài, Hoàng Dư Khương và một tuyến đường quy hoạch rộng 20 m. Vị trí này gần như ở trung tâm địa lý của khu vực quận 10 cũ, có thể kết nối tới hướng Quận 1, Quận 3 cũng như các khu vực lân cận như Quận 5, Quận 11.

Quy mô dân số và chiều cao các block chung cư

Quy mô dân số dự kiến khoảng 10.000 người là con số khá lớn so với diện tích 8,2 ha, phản ánh định hướng phát triển theo chiều cao thay vì dàn trải mặt bằng. Phương án đang lấy ý kiến gồm khoảng 7 block chung cư, mỗi block cao khoảng 40 tầng, một số tài liệu đề cập mức tối đa có thể lên tới 45 tầng.

Số lượng block, chiều cao từng khối và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cụ thể sẽ chỉ được xác định khi đồ án 1/500 được phê duyệt chính thức. Hiện đây vẫn là phương án đang trong giai đoạn rà soát, lấy ý kiến cộng đồng dân cư và các bên liên quan tại phường Hòa Hưng.

Định hướng phát triển gắn với tuyến metro số 2

Yếu tố làm thay đổi định hướng quy hoạch khu Kỳ Hòa là sự xuất hiện của tuyến metro số 2 Bến Thành – Tham Lương. Khi tuyến này được triển khai, khu vực Kỳ Hòa nằm trong bán kính ảnh hưởng trực tiếp, tạo động lực mới mà quy hoạch năm 2013 chưa tính đến.

Trên cơ sở đó, đơn vị nghiên cứu đề xuất tổ chức khu đô thị Kỳ Hòa theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng), tăng mật độ xây dựng và dân số tại khu vực gần nhà ga, kết hợp đa dạng hóa chức năng sử dụng đất để giảm nhu cầu di chuyển bằng phương tiện cá nhân. Định hướng này cũng phù hợp với Quyết định 1125/QĐ-TTg ngày 11/6/2025 của Thủ tướng Chính phủ về điều chỉnh Quy hoạch chung TP HCM đến năm 2040, trong đó nhấn mạnh phát triển đô thị đa trung tâm gắn với hệ thống đường sắt đô thị.

Hệ thống giao thông và hạ tầng xã hội quanh khu Kỳ Hòa

Khu đất Kỳ Hòa được bao quanh bởi hệ thống giao thông khá hoàn chỉnh của khu vực nội thành cũ. Đường 3 Tháng 2 là trục huyết mạch nối từ khu vực quận 10 về hướng quận 11, quận 5, tới vòng xoay Lý Thái Tổ. Đường Lê Hồng Phong chạy theo hướng Bắc – Nam, kết nối với trung tâm quận 1, quận 3. Đường Cao Thắng nối dài góp phần giảm tải cho các tuyến chính, còn đường Hoàng Dư Khương đóng vai trò kết nối nội khu. Một tuyến đường quy hoạch rộng 20 m được bổ sung trong đồ án mới nhằm cải thiện khả năng tiếp cận khi mật độ dân số tăng lên.

Khi tuyến metro số 2 đi vào vận hành, cư dân khu vực Kỳ Hòa có thể tiếp cận hệ thống đường sắt đô thị mà không cần di chuyển xa, rút ngắn thời gian tới trung tâm quận 1 và các khu vực trung chuyển khác. Quanh khu vực hiện có hệ thống trường học, bệnh viện, cơ sở y tế và trung tâm thương mại hình thành từ lâu. Đồ án điều chỉnh quy hoạch cũng yêu cầu bổ sung hạ tầng xã hội và không gian công cộng mới trong nội khu để đáp ứng quy mô dân số 10.000 người dự kiến.

Tác động tới thị trường bất động sản khu vực

Quỹ đất nội thành cũ có vị trí như Kỳ Hòa ngày càng khan hiếm. Việc hình thành khoảng 7 block chung cư cao tầng ngay giữa các trục đường 3 Tháng 2, Lê Hồng Phong sẽ bổ sung một lượng sản phẩm nhà ở cao tầng vào khu vực vốn chủ yếu là nhà phố và chung cư cũ thấp tầng.

Các khu vực nằm trong vùng ảnh hưởng của dự án gắn metro thường được ghi nhận có xu hướng tăng giá đất và nhà phố lân cận do kỳ vọng về hạ tầng đồng bộ. Khu vực dọc đường 3 Tháng 2, Lê Hồng Phong, Cao Thắng nối dài có thể chịu tác động này khi dự án định hình rõ hơn và tuyến metro số 2 tiến gần tới giai đoạn vận hành. Đáng chú ý, đây mới là giai đoạn đồ án 1/500 đang được rà soát, lấy ý kiến cộng đồng, chưa phải phê duyệt chính thức, nên số lượng block, chiều cao cụ thể cũng như thông tin sản phẩm vẫn có thể thay đổi trước khi đồ án được thông qua.

Vị trí khu Kỳ Hòa và dự án Vinhomes Kỳ Hòa tại Hòa Hưng

Khu đất 238 đường 3 Tháng 2 nằm giữa trục Lê Hồng Phong và Hoàng Dư Khương, thuộc phường Hòa Hưng, chính là khu vực đang được đề xuất phát triển thành tổ hợp nhà ở cao tầng gắn metro số 2. Đây cũng là vị trí của dự án Vinhomes Kỳ Hòa mà website này giới thiệu, với lợi thế nằm gần trung tâm quận 10 cũ và tiếp cận thuận tiện tới quận 1, quận 3 qua trục Lê Hồng Phong.

Khu Kỳ Hòa là một trong số ít quỹ đất quy mô lớn còn lại ở khu vực nội thành cũ TP HCM gắn trực tiếp với tuyến metro số 2 đang triển khai. Việc chuyển đổi từ chức năng thương mại dịch vụ tồn tại hơn 12 năm sang tổ hợp nhà ở cao tầng cho thấy quỹ đất này đang được định hướng lại theo hướng khai thác sát hơn với hạ tầng giao thông công cộng của khu vực.