Quy hoạch 1/500 khu Kỳ Hòa duyệt chung cư cao 45 tầng, 10.000 dân

Đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu Kỳ Hòa tại phường Hòa Hưng (trước đây thuộc quận 10), TPHCM vừa được lập thuyết minh tổng hợp vào tháng 9/2026. Khu đất rộng 8,27ha được chuyển từ chức năng thương mại dịch vụ thấp tầng sang mô hình chung cư cao tối đa 45 tầng, quy mô dân số 10.000 người, nằm sát ga Hòa Hưng của tuyến Metro số 2.

Ảnh minh họa phương án đang lấy ý kiến, không phải phối cảnh chính thức.

Vị trí và hiện trạng khu đất lập quy hoạch

Khu đất có tổng diện tích 82.678,8m2, tương đương 8,27ha, cách chợ Bến Thành khoảng 3-4km về phía Tây. Phía Bắc giáp đường Cao Thắng, phía Đông giáp trục đường quy hoạch mặt cắt 20m, phía Nam giáp đất công trình văn hóa và đường 3 Tháng 2, phía Tây giáp đường Lê Hồng Phong và đường Hoàng Dư Khương.

Địa hình khu vực tương đối bằng phẳng, thuận lợi cho xây dựng. Hiện trạng gồm các khối nhà làm việc, khách sạn Kỳ Hòa, nhà hàng Đông Hồ và một số công trình phụ trợ kinh doanh dịch vụ. Khu đất không có nhà ở dân cư tự phát và chưa có công trình giáo dục nào.

Lý do chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ sang nhà ở cao tầng

Khu vực lập quy hoạch trước đây thuộc phường 12, quận 10 (cũ), nay là phường Hòa Hưng. Quy hoạch phân khu 1/2000 được UBND TPHCM phê duyệt tại Quyết định 4650/QĐ-UBND ngày 28/8/2013, sau đó điều chỉnh tại Quyết định 5014/QĐ-UBND ngày 25/11/2019. Lô đất mang ký hiệu II-38, chức năng thương mại dịch vụ.

Thuyết minh đánh giá đồ án đã tồn tại hơn 12 năm, nhiều nội dung không còn phù hợp thực tiễn. Lô II-38 được nhận định là không khả thi về hiệu quả sử dụng đất do hệ số sử dụng đất thấp, công trình xuống cấp.

Việc điều chỉnh gắn với Quyết định 1125/QĐ-TTg ngày 11/6/2025 của Thủ tướng, phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung TPHCM đến năm 2040, tầm nhìn 2060, lấy giao thông công cộng làm trục phát triển chính. Theo định hướng này, khu vực trong bán kính 1km quanh nhà ga metro cần phát triển theo hướng nén, mật độ cao, tập trung dân cư và thương mại dịch vụ trong khoảng đi bộ 400-500m quanh ga.

Cơ cấu sử dụng đất theo đồ án quy hoạch 1/500 khu Kỳ Hòa

Thuyết minh tổng hợp chia khu đất thành nhiều loại chức năng, trong đó đất chung cư chiếm tỷ trọng lớn nhất:

• Đất nhà chung cư (CT): hơn 42.176m2, chiếm 51% diện tích, mật độ xây dựng tối đa 60%, chiều cao tối đa 45 tầng
• Đất giáo dục: gần 9.394m2, chiếm 11,4%, gồm trường mầm non tối đa 3 tầng và trường liên cấp tiểu học – THCS tối đa 5 tầng
• Đất công cộng (văn hóa, y tế, thể dục thể thao): gần 8.677m2, chiếm 10,5%
• Cây xanh sử dụng công cộng: hơn 15.182m2, chiếm 18,4% diện tích đất
• Đất hạ tầng kỹ thuật: 1.450,5m2, chiếm 1,8%
• Đất giao thông: gần 5.800m2, chiếm 7%

Ngoài phần diện tích đất, đồ án còn tính thêm gần 10.629m2 cây xanh trên mái vào chỉ tiêu, nâng tổng diện tích cây xanh của khu lên hơn 25.811m2.

Chỉ tiêu xây dựng và công trình ngầm

Mật độ xây dựng chung toàn khu là 41,3%, hệ số sử dụng đất chung tối đa 6 lần, riêng lô đất chung cư lên tới 11,1 lần. Với quy mô dân số tính toán khoảng 10.000 người, tương đương một đơn vị ở, khu đô thị phải đáp ứng đầy đủ hạ tầng xã hội theo QCVN 01:2021/BXD và Nghị quyết 21/2026/NQ-HĐND.

Khu vực xây dựng ngầm nằm dưới ô chung cư, một phần ô cây xanh và một phần ô thể thao, với các chỉ tiêu sau:

• Diện tích khu ngầm: 60.305m2, tối đa 3 tầng hầm
• Một tầng dành cho thương mại, sàn 54.274m2
• Hai tầng còn lại là bãi đỗ xe, tổng sàn 120.610m2
• Tổng sàn công trình ngầm tối đa: 174.884m2

Tổ chức không gian và kết nối với tuyến Metro số 2

Đồ án chọn mô hình đô thị nén với nhà ở cao tầng là chủ đạo. Các khối chung cư được tổ chức thành tổ hợp cao tầng, tích hợp thương mại ở khối đế và tầng hầm, cao dần về phía Đông Bắc và thấp dần về phía Đông Tây. Giữa khu đất bố trí công viên trung tâm, liên kết với các dải cây xanh cảnh quan và trục đi bộ.

Tuyến Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương) chạy dọc đường Cách Mạng Tháng Tám được xem là động lực chính của đồ án. Các ga S3 (Dân Chủ), S4 (Hòa Hưng) và S5 (Lê Thị Riêng) đều nằm trong bán kính tiếp cận của khu quy hoạch.

Các tuyến đường xung quanh được nâng cấp theo lộ giới mới: đường Cao Thắng rộng 20m so với hiện trạng khoảng 18m, đường Hoàng Dư Khương 16m so với khoảng 14m, đường Lê Hồng Phong và đường 3 Tháng 2 đều 30m so với khoảng 24m và 27m hiện hữu. Phần lớn nhu cầu đỗ xe được giải quyết trong khuôn viên công trình nên không tính vào đất giao thông.

Đánh giá ưu điểm và thách thức theo thuyết minh

Thuyết minh nhận định việc tiếp giáp các trục đường 3 Tháng 2, Cao Thắng và Lê Hồng Phong giúp khu vực thừa hưởng hệ thống hạ tầng xã hội hiện có như bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại. Phần lớn diện tích là đất chuyên dùng, dịch vụ thương mại được quản lý tập trung, thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng.

Về hạn chế, hệ thống hạ tầng kỹ thuật xung quanh đã xây dựng từ lâu, cần được đầu tư nâng cấp, đấu nối đồng bộ. Việc bổ sung quy mô dân số lớn từ khu cao tầng này cũng được dự báo làm tăng áp lực giao thông đối ngoại lên hạ tầng chung.

Do nằm gần khu vực quân sự và công trình Việt Nam Quốc Tự, khu đất chịu sự kiểm soát chặt chẽ về cao độ công trình, mật độ xây dựng và khoảng lùi. Tháng 8/2026, Cục Tác chiến (Bộ Tổng Tham mưu) đã chấp thuận độ cao tĩnh không xây dựng tại đây tối đa 200m, tính từ cốt đất tự nhiên khu vực xây dựng cộng 4m so với mực nước biển trung bình.

Nguồn vốn đầu tư và các mốc liên quan

Theo thuyết minh, hạng mục ưu tiên đầu tư là hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, gồm đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước mặt và thoát nước thải. Dự án dự kiến đầu tư theo Luật Đầu tư dưới hình thức đầu tư trực tiếp, phương án chi tiết sẽ tiếp tục được nghiên cứu ở các bước tiếp theo. Nguồn vốn gồm vốn của nhà đầu tư trong thời gian xây dựng ban đầu, cùng vốn vay và các nguồn huy động hợp pháp khác.

Trước đó, năm 2012, UBND quận 10 từng có quyết định điều chỉnh quy hoạch 1/500 dự án trung tâm tài chính Việt Nam Berjaya tại phường 12, quận 10, với diện tích hơn 8,1ha. Tháng 5/2026, một tập đoàn bất động sản đã cập nhật chỉ tiêu quy hoạch đề xuất khu đất tại phường Hòa Hưng, dự kiến là khu đất đối ứng cho dự án đường vượt biển kết nối khu vực Cần Giờ và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), TPHCM.

Liên hệ với dự án Vinhomes Kỳ Hòa

Khu đất lập quy hoạch tại phường Hòa Hưng nói trên chính là vị trí của dự án Vinhomes Kỳ Hòa, nằm sát ga Hòa Hưng thuộc tuyến Metro số 2 và giáp các trục đường Cao Thắng, Lê Hồng Phong, 3 Tháng 2 được nêu trong đồ án quy hoạch.

Pháp lý khu đất hiện đang trong giai đoạn lập và thẩm định đồ án quy hoạch chi tiết 1/500, hình thức đầu tư và tiến độ triển khai cụ thể chưa được công bố. Thông tin giá bán và chính sách thanh toán của các sản phẩm căn hộ tại đây cũng đang được cập nhật. Khách hàng có nhu cầu tìm hiểu hồ sơ quy hoạch và tiến độ dự án có thể liên hệ để được cung cấp thông tin chi tiết.